Louer sa résidence principale sur Airbnb : tout ce que la loi vous autorise

Louer sa résidence principale sur Airbnb est légal en France — à condition de respecter deux obligations : une déclaration préalable via le téléservice national (obligatoire depuis le 20 mai 2026) et le plafond de 120 nuits par année civile. Cet article fait le point sur ce que la loi vous autorise, comment tenir votre compteur de nuits, la différence entre résidence principale et résidence secondaire, et comment déléguer la gestion de votre bien pendant vos absences.

01Ce que la loi permet pour votre résidence principale

Louer sa résidence principale sur Airbnb est légal, dans la limite de 120 nuits par année civile. L'article L.324-1-1 du Code du tourisme (loi Le Meur n°2024-1039, certitude 95 %) pose deux conditions : une déclaration préalable via le téléservice national (depuis le 20 mai 2026) et le respect du plafond de 120 nuits. En dessous de ce seuil, vous n'avez pas besoin d'une autorisation de changement d'usage — un avantage significatif par rapport à une résidence secondaire.

« La mise en location d'un meublé de tourisme qui constitue la résidence principale de son propriétaire [...] ne peut dépasser cent vingt jours par année civile. »
Art. L.324-1-1 Code du tourisme, loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 — LEGIARTI000050623378 — certitude 95 %

La résidence principale est, au sens de ce même article (par renvoi à la loi du 6 juillet 1989), le logement que vous occupez effectivement et habituellement — généralement au moins 8 mois par an (certitude 85 %). Un investissement locatif vacant entre deux locataires ou une maison de vacances ne remplissent pas ce critère.

02La déclaration en mairie — obligatoire avant la première nuit

Avant de publier votre annonce — même pour un seul week-end — vous devez déposer une déclaration préalable auprès de la mairie de la commune où est situé votre logement. C'est une obligation issue de l'article L.324-1-1 du Code du tourisme (certitude 95 %), valable quelle que soit la commune, même si votre ville n'a pas encore mis en place de numéro d'enregistrement.

• Depuis le 20 mai 2026 (loi Le Meur) : la déclaration se fait uniquement via le téléservice national centralisé — le formulaire CERFA en mairie n'est plus la procédure en vigueur.
• Le téléservice délivre un numéro de déclaration et transmet automatiquement les informations à la commune.
• Ce numéro doit figurer dans votre annonce Airbnb dès que votre ville l'impose.
• Sans déclaration préalable, la mise en location peut être sanctionnée par une amende administrative (art. L.324-1-1 CT).

Pour la procédure complète étape par étape, consultez notre guide Déclarer son meublé de tourisme en mairie.

Point à ne pas négliger : si votre bien est en copropriété, vérifiez également votre règlement de copropriété avant de mettre votre logement en location courte durée — certains règlements l'encadrent ou l'interdisent. Consultez notre guide règlement de copropriété et Airbnb pour le détail.

03Comment tenir votre compteur de 120 nuits

Le plafond de 120 nuits repart à zéro chaque 1er janvier et s'applique à toutes les plateformes additionnées. Si vous louez sur Airbnb et Booking.com ou Abritel en parallèle, les nuits s'accumulent globalement — il faut tenir un compteur unique pour l'ensemble.

• Que compte-t-on ? Les nuits effectivement occupées par un voyageur. Une réservation annulée avant check-in ne compte pas.
• Tableau de bord Airbnb : l'historique des réservations passées vous permet d'exporter vos séjours en CSV. Faites-le chaque mois pour votre propre suivi.
• Si vous êtes multi-plateformes : additionnez les nuits de chaque plateforme dans un tableur dédié (date d'arrivée, nombre de nuits, total cumulé).
• Marge de sécurité : à partir de 100 nuits consommées sur l'année, bloquez votre calendrier jusqu'au 31 décembre pour éviter tout dépassement par inadvertance. Exception : si votre commune a adopté un plafond inférieur (Paris a par exemple abaissé sa limite, vérifiez auprès de votre mairie), ajustez votre marge en conséquence.

En pratique, la très grande majorité des propriétaires qui louent leur résidence principale restent largement en dessous du seuil de 120 nuits — la limite ne concerne réellement que ceux qui s'absentent de nombreux mois par an ou louent de façon très intensive.

04Résidence principale vs résidence secondaire — deux régimes distincts

Si votre bien n'est pas votre résidence principale, les règles changent radicalement. Une résidence secondaire ou un appartement acheté comme investissement locatif nécessite une autorisation de changement d'usage (art. L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation, certitude 95 %) avant toute mise en location courte durée — avec une démarche administrative beaucoup plus lourde, et souvent une compensation en mètres carrés selon la commune.

« Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage soumis à autorisation préalable [...]. »
Art. L.631-7 CCH — LEGIARTI000053546358 — certitude 95 %

En petite couronne (92, 93, 94), cette autorisation varie fortement selon la commune. Pour le détail par intercommunalité, consultez notre guide autorisation Airbnb en petite couronne.

• Résidence principale ≤ 120 nuits/an : déclaration mairie suffit, pas de changement d'usage requis.
• Résidence secondaire ou investissement locatif : changement d'usage obligatoire avant toute location courte durée, délai et complexité variables selon la commune.

05Louer votre résidence principale pendant vos vacances — l'usage le plus courant

Partir en vacances et louer votre appartement à des voyageurs pendant votre absence, c'est l'usage le plus courant de la résidence principale sur Airbnb — et c'est parfaitement légal. La loi n'interdit pas de louer pendant vos déplacements ; elle fixe simplement un plafond annuel et exige la déclaration préalable.

Quelques repères concrets :

• 3 semaines de vacances d'été + 10 jours à Noël ≈ 31 nuits — très en deçà du plafond de 120.
• 4 semaines en été + 2 semaines de congés scolaires + quelques week-ends ≈ 55 à 70 nuits — toujours dans les clous.
• Si vous vous absentez plusieurs mois (expatriation temporaire, mission longue), un suivi mensuel devient indispensable pour rester sous 120 nuits.

La principale difficulté n'est pas juridique : c'est logistique. Qui gère les arrivées et départs à votre place ? Qui assure le ménage entre deux voyageurs, le remplacement du linge, la réponse aux messages de voyageurs ? C'est là qu'une conciergerie apporte une valeur concrète.

06Déléguer à une conciergerie pour louer sereinement

Confier votre résidence principale à une conciergerie spécialisée vous permet de partir sans vous préoccuper de l'opérationnel. Check-in autonome ou accueil physique, ménage hôtelier, linge, messagerie voyageurs, gestion des incidents — tout est pris en charge.

Ce qu'Elysior prend en charge pour votre résidence principale :

• Publication et optimisation de votre annonce (titre, description, pricing dynamique).
• Accueil des voyageurs — serrure connectée, boîte à clés sécurisée ou accueil physique selon votre bien.
• Ménage hôtelier et linge entre chaque séjour.
• Reporting régulier : vous savez exactement combien de nuits ont été louées dans l'année.
• Commission de 15 %, premier mois offert — aucun frais fixe.

Important : c'est vous qui déposez la déclaration en mairie — la conciergerie ne peut pas agir en votre nom pour cette démarche, en application de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970). Elysior vous accompagne dans la préparation du dossier et vous oriente vers le téléservice national et la démarche de déclaration en ligne.

Vous gérez un bien à Villejuif, à Choisy-le-Roi ou ailleurs en Île-de-France ? Demandez une estimation gratuite — on vous dit gratuitement ce que votre résidence principale peut générer pendant vos absences.

07Questions fréquentes

Puis-je louer mon appartement sur Airbnb pendant mes vacances sans dépasser les 120 nuits ?

Oui. La limite de 120 nuits par année civile (art. L.324-1-1 Code du tourisme, certitude 95 %) s'applique au total annuel de toutes vos locations — pas à un séjour particulier. Si vous partez 3 à 4 semaines par an et louez votre RP pendant ce temps, vous êtes très en dessous du plafond. La déclaration préalable en mairie reste obligatoire dès la première nuit.

Que se passe-t-il si je dépasse les 120 nuits avec ma résidence principale ?

En dépassant 120 nuits par an, votre bien sort du régime « meublé de tourisme en résidence principale ». La mise en location devient assimilable à une résidence secondaire, qui exige une autorisation de changement d'usage (art. L.631-7 CCH, certitude 95 %). Des amendes administratives sont prévues par le Code du tourisme en cas de non-conformité (certitude 90 % — consultez un conseiller juridique pour votre situation précise).

Dois-je afficher un numéro d'enregistrement dans mon annonce Airbnb ?

Cela dépend de votre commune. Depuis la loi Le Meur (n°2024-1039), les communes peuvent imposer un numéro d'enregistrement avant toute mise en ligne. La déclaration se fait désormais via un téléservice national centralisé (depuis le 20 mai 2026) — et non plus par formulaire CERFA directement en mairie. Airbnb demande le numéro de déclaration dans les communes qui l'ont adopté. Vérifiez directement auprès de votre mairie ou consultez notre guide sur la déclaration de meublé de tourisme.

Une conciergerie peut-elle faire les démarches en mairie à ma place ?

Non — la déclaration préalable doit être effectuée par le propriétaire lui-même. La conciergerie peut vous accompagner dans la préparation du dossier et vous orienter vers les bons formulaires, mais elle ne peut pas déposer la déclaration à votre place. C'est une interprétation prudente du cadre encadrant les mandataires immobiliers (loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970, certitude 80 % par analogie — consultez un conseiller juridique pour votre situation précise). Elysior vous guide à chaque étape de la démarche.