C'est l'une des questions les plus fréquentes parmi les propriétaires en copropriété qui souhaitent louer leur bien sur Airbnb : mon règlement me l'interdit-il ? Et si mes voisins votent contre, peuvent-ils me bloquer ? La réponse honnête : ça dépend. Ça dépend du libellé exact de votre règlement, du type de prestations que vous proposez, et depuis novembre 2024, des règles issues de la loi Le Meur qui ont simplifié le vote d'interdiction en assemblée générale. Voici les six points à connaître pour agir en toute légalité.
01Ce que votre règlement de copropriété peut légalement vous interdire
La règle de départ est posée par l'article 8-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (principe rappelé par TJ Nice, 23 juin 2026, n°24/03803, 4e ch. civ.).
L'article 9-I de la même loi complète : « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».
Ce cadre pose une règle d'interprétation constante : les clauses du règlement qui limitent les droits d'un copropriétaire sont interprétées strictement. Une affectation qui n'est pas expressément interdite doit être autorisée. C'est la liberté qui est le principe, pas l'interdiction — ce que les tribunaux rappellent régulièrement.
02Clause d'usage bourgeois : compatible ou non avec l'Airbnb ?
La clause la plus fréquemment invoquée contre la location courte durée est la clause d'usage bourgeois, rédigée dans les vieux règlements comme « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et mœurs ». On la trouve dans des règlements des années 1930 à 1970.
La jurisprudence répond clairement : une location meublée de courte durée sans prestations para-hôtelières est une activité civile par nature, compatible avec une clause bourgeoise dite « ordinaire ». Un tribunal judiciaire l'a confirmé en 2026 : « l'activité de location touristique meublée saisonnière, qui ne s'accompagne d'aucune prestation de service accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d'un service para-hôtelier, est une activité civile par nature qui peut être compatible avec la destination bourgeoise de l'immeuble » (TJ Nice, 23 juin 2026, n°24/03803).
L'exception : si vous proposez des services à caractère hôtelier inclus dans votre tarif Airbnb — ménage quotidien en cours de séjour, petit-déjeuner, navette aéroport — votre activité peut basculer dans le registre commercial, et là, la clause bourgeoise peut vous être opposée.
⚠️ Attention aux clauses strictes : certains règlements rédigent leurs restrictions différemment — « à titre d'habitation exclusivement », « aucune exploitation commerciale sous quelque forme que ce soit », ou mentionnent expressément les meublés de tourisme. Ces formulations peuvent interdire la LCD même sans prestation para-hôtelière. En cas de doute sur le libellé de votre règlement, consultez un juriste avant de vous lancer.
03Assemblée générale et interdiction de la LCD : ce qui a changé avec la loi Le Meur
C'est le changement le plus significatif de ces dernières années. Avant la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur, en vigueur depuis le 21 novembre 2024), toute modification du règlement de copropriété touchant à la destination de l'immeuble — donc à une interdiction de la LCD — ne pouvait être votée qu'à l'unanimité (art. 26 loi 1965 dans sa version antérieure). Un seul copropriétaire opposé bloquait la décision. Un tribunal judiciaire l'a rappelé en annulant une résolution d'interdiction votée en août 2024 à 62/100 des voix seulement, faute d'unanimité (TJ Nice, 23 juin 2026, n°24/03803).
Depuis son entrée en vigueur, la loi Le Meur a modifié l'article 26 de la loi de 1965 (LEGIARTI000050623612) : « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions relatives à la modification du règlement de copropriété qui concernent l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale ».
Concrètement : depuis fin 2024, vos copropriétaires peuvent voter une interdiction de la LCD à deux tiers des voix — sans votre accord si vous êtes minoritaire. Ce régime ne s'applique qu'aux biens qui ne constituent pas la résidence principale. Si votre immeuble est en tension sur ce sujet, le risque d'un vote d'interdiction est désormais réel.
04Location courte durée et changement d'usage : un second verrou indépendant
Votre règlement de copropriété n'est qu'un des deux régimes à vérifier. L'autre est public, codifié à l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation (LEGIARTI000053546358) : « Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article. »
Ce régime s'applique aux communes qui ont décidé de soumettre le changement d'usage à autorisation préalable. En Île-de-France, cette obligation concerne un nombre croissant de communes — parmi lesquelles Villejuif et d'autres communes du 94. Pour connaître les règles spécifiques de votre commune, consultez notre guide sur les autorisations de location Airbnb en petite couronne.
Ces deux régimes sont indépendants : un règlement de copropriété favorable ne dispense pas de vérifier le régime public de changement d'usage — et inversement. Les deux verrous doivent être levés avant de mettre un bien en location courte durée.
05Comment lire et interpréter votre règlement de copropriété
Si vous ne l'avez pas encore, demandez une copie intégrale de votre règlement de copropriété à votre syndic — c'est un droit absolu de tout copropriétaire. Vous pouvez aussi le retrouver via le notaire de votre acquisition.
Quatre types de clauses à repérer :
- Destination des lots : clauses qui définissent à quoi peut être affecté votre appartement. Si seule l'habitation est mentionnée sans restriction supplémentaire, la LCD civile est souvent admise.
- Clauses bourgeoises : « occupé bourgeoisement », « personnes de bonne vie et mœurs » — à analyser selon leur libellé précis (ordinaire ou stricte).
- Clauses d'exclusivité : « à titre d'habitation exclusivement » ou « aucune exploitation commerciale sous quelque forme que ce soit » — restrictions plus fortes.
- Mentions explicites : certains règlements récents mentionnent directement « meublé de tourisme » ou « location de courte durée » — la plus grande prudence s'impose alors.
Si vous identifiez une clause potentiellement restrictive ou ambiguë, la prudence est de mise avant de publier votre annonce. Elysior peut vous orienter vers des professionnels du droit adaptés à votre situation.
06Elysior accompagne votre projet en copropriété
Elysior gère des biens en location courte durée dans des immeubles en copropriété — notamment à Villejuif et à Choisy-le-Roi, deux communes du 94 où le contexte réglementaire est favorable. Notre organisation de la gestion reste dans le cadre de la location civile : nous n'incluons pas de prestations para-hôtelières dans les tarifs voyageurs, ce qui maintient l'activité dans un registre compatible avec les clauses bourgeoises ordinaires.
Concrètement, nous pouvons vous aider à :
- Vérifier la réglementation de votre commune avant tout engagement — changement d'usage, enregistrement, plafond de nuits.
- Identifier les implications pratiques de votre règlement de copropriété et vous orienter vers un juriste si une clause nécessite une analyse professionnelle (Elysior conseille et accompagne, le propriétaire reste décideur).
- Organiser la gestion en conformité : check-in autonome, ménage entre séjours géré en externe, filtrage des voyageurs, documentation systématique à chaque rotation.
Demandez une estimation gratuite et sans engagement pour savoir si votre bien est éligible et combien il pourrait générer en location courte durée.
07Questions fréquentes
Mon règlement de copropriété date des années 1950-60 — peut-il m'interdire l'Airbnb ?
Les règlements anciens contiennent souvent une clause bourgeoise dite « ordinaire » (« occupé bourgeoisement », « personnes de bonne vie et mœurs »). Selon la jurisprudence, cette formulation n'interdit pas en elle-même la location meublée de courte durée sans prestation para-hôtelière — activité civile compatible avec la clause (TJ Nice, 23 juin 2026, n°24/03803). Mais tout dépend du libellé exact : si votre règlement mentionne « à titre d'habitation exclusivement » ou interdit toute exploitation commerciale, l'analyse est différente. En cas de doute, faites lire la clause par un juriste avant de publier votre annonce.
Mes voisins se plaignent de mes voyageurs Airbnb — que risque-je ?
En copropriété, les copropriétaires peuvent saisir le tribunal pour vous demander de cesser une activité contraire au règlement. Avant cela, le syndic adresse généralement une mise en demeure. Si la location est jugée non conforme, le tribunal peut ordonner l'arrêt des réservations et condamner au versement de dommages-intérêts. La meilleure protection : une gestion rigoureuse qui réduit les nuisances réelles — filtrage des voyageurs, règles maison claires, check-in autonome, état des lieux photo systématique à chaque rotation. Une conciergerie professionnelle encadre chaque séjour et réduit sensiblement l'exposition aux conflits.
Le syndic m'a mis en demeure d'arrêter ma location courte durée — que faire ?
Ne restez pas sans réponse. Demandez d'abord la copie intégrale de votre règlement de copropriété et identifiez la clause précise invoquée. Si la clause ne prohibe pas expressément la LCD (ou si son libellé est ambigu), vous pouvez contester la mise en demeure avec l'aide d'un avocat spécialisé en droit immobilier. Si la clause est clairement restrictive, il peut être préférable de suspendre les réservations le temps d'analyser vos options. Elysior accompagne et oriente — la décision et les démarches appartiennent au propriétaire.
La loi Le Meur de 2024 a-t-elle changé les règles pour les copropriétaires ?
Oui, de façon significative. Avant le 19 novembre 2024, l'interdiction de la LCD pour un bien non-résidence-principale ne pouvait être votée en AG qu'à l'unanimité — un seul copropriétaire opposé bloquait tout. Depuis la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la modification du règlement pour interdire la LCD peut être votée à la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires (art. 26 loi 1965, LEGIARTI000050623612). Ce changement augmente le risque de vote d'interdiction dans les immeubles en tension. Il ne concerne que les biens non-RP — votre résidence principale reste protégée dans la limite légale des 120 nuits/an.
