La colocation est une situation que ni Airbnb ni la loi n'ont conçue l'une pour l'autre. Résultat : beaucoup de colocataires louent sur Airbnb sans en avoir le droit, ou dans des conditions juridiquement fragiles. Ce guide fait le point sur le cadre légal, les démarches obligatoires et l'organisation pratique — pour que vous puissiez louer sereinement, sans risquer votre bail.
01Sous-location ou chambre privée : la même règle juridique
Mettre sa chambre ou son appartement sur Airbnb quand on est locataire, c'est juridiquement une sous-location : vous cédez temporairement à un tiers l'usage d'un logement dont vous n'êtes pas propriétaire. La loi du 6 juillet 1989 l'encadre de façon identique, que vous proposiez votre chambre privée ou l'ensemble du logement pendant vos absences.
La situation est encore plus complexe en colocation : plusieurs locataires partagent un même logement et ses espaces communs. Avant toute mise en location sur Airbnb, deux questions se posent dans cet ordre précis : l'accord du bailleur, et la position des autres colocataires. Un seul avis favorable ne suffit pas.
Si le logement est votre résidence principale, une troisième règle s'ajoute : la limite légale de 90 nuits par an et la déclaration obligatoire en mairie. En Île-de-France, de nombreuses communes ont déjà délibéré pour appliquer ces obligations — renseignez-vous systématiquement auprès de votre mairie avant de lancer votre annonce.
02L'accord du bailleur : obligatoire et écrit (certitude 95 %)
C'est le prérequis absolu, sans exception. L'article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est sans ambiguïté :
« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. »
Source : article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Légifrance (LEGIARTI000006475076)
En pratique : envoyez une lettre recommandée avec avis de réception à votre bailleur, en précisant que vous souhaitez sous-louer votre chambre (ou le logement entier) sur Airbnb pendant vos absences. Le bailleur n'est pas tenu de répondre dans un délai légal imposé, mais son silence ne vaut pas accord : vous devez obtenir une réponse écrite affirmative.
Si le bailleur refuse, il est impossible de sous-louer légalement. Toute mise en location sans autorisation expose à une résiliation du bail pour faute et, le cas échéant, à des dommages-intérêts. Vérifiez également que votre bail ne contient pas de clause interdisant expressément la sous-location — clause fréquente dans les baux récents.
Note pratique sur le plafond : l'article 8 précise que le prix de sous-location au m² ne peut dépasser le loyer principal. En colocation, ce plafond s'applique proportionnellement à la surface effectivement louée — un point à vérifier si votre loyer de chambre est bas et que vous envisagez un tarif nuit élevé.
03Bail commun ou baux individuels : la position des autres colocataires
En colocation, deux configurations de bail coexistent. La plus fréquente est le bail commun : tous les colocataires signent un seul contrat et sont solidairement responsables. L'autre est le bail individuel : chaque colocataire signe un contrat séparé pour sa chambre.
Cette distinction a des conséquences pratiques pour Airbnb :
- Bail commun : toute utilisation des parties communes (salon, cuisine, salle de bain partagée) affecte directement les autres colocataires. Par analogie avec les règles de gestion collective applicables à plusieurs titulaires d'un même contrat, un accord des colocataires est fortement recommandé avant toute sous-location — la probabilité qu'un tribunal reconnaisse leur droit de regard dans ce cas est significative (certitude 80 %).
- Baux individuels : chaque colocataire est juridiquement indépendant pour sa chambre. La consultation des autres reste fortement recommandée pour préserver la tranquillité du logement et éviter tout litige sur l'usage des espaces communs.
Dans les deux cas, formalisez par écrit un accord entre colocataires : plages de location autorisées, usage des espaces communs pendant les séjours, répartition éventuelle des revenus. Ce document évite les tensions et constitue une preuve solide en cas de désaccord ultérieur. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur la sous-location avec accord du propriétaire. Si votre logement est en copropriété, le règlement intérieur peut aussi limiter la sous-location — vérifiez-le via notre guide sur le règlement de copropriété et Airbnb. Les locataires sans colocation trouveront le cadre complet dans notre guide locataire et hôte Airbnb.
04La limite de 90 nuits et la déclaration en mairie (certitude 95 %)
Si le logement en colocation est votre résidence principale, deux obligations légales s'appliquent, en plus de l'accord bailleur et colocataires.
Première obligation : la déclaration préalable en mairie (et l'obtention d'un numéro d'enregistrement dans les communes qui l'exigent). Elle est imposée par l'article L.324-1-1 du Code du tourisme, tel que modifié par la loi Le Meur n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (certitude 95 %) :
« Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national opéré par l'organisme public unique mentionné au premier alinéa du II de l'article L. 324-2-1. »
Source : article L.324-1-1 du Code du tourisme — Légifrance (LEGIARTI000050623378)
Deuxième obligation : la limite de 90 nuits par an pour les résidences principales dans les communes ayant délibéré — c'est le cas de nombreuses communes d'Île-de-France — vérifiez auprès de votre mairie avant toute publication. Au-delà, vous vous exposez à une amende. La résidence principale en colocation est celle que vous occupez effectivement plus de huit mois par an. Consultez notre guide sur la déclaration de meublé de tourisme en mairie pour la procédure pas à pas.
05Partager les revenus Airbnb entre colocataires
La question revient souvent : faut-il partager les revenus Airbnb avec les autres colocataires ? La réponse juridique est claire : il n'existe pas de règle légale imposant ce partage (certitude 90 % — principe de liberté contractuelle, article 1101 du Code civil). Vous percevez les revenus de votre propre sous-location, et vos colocataires ne sont pas vos associés.
En revanche, si la location implique des espaces communs ou bénéficie à l'ensemble du logement, un arrangement amiable est vivement recommandé — et devrait être formalisé par écrit pour éviter tout litige.
Sur le plan fiscal, chaque colocataire hôte déclare ses propres revenus Airbnb, en principe dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (art. 50-0 du Code général des impôts — certitude 85 %, les seuils ont été révisés par la loi Le Meur n°2024-1039 de novembre 2024 ; vérifiez auprès de votre administration fiscale). Le régime micro-BIC peut s'appliquer selon le montant annuel de vos revenus locatifs — les seuils ont été modifiés par la loi Le Meur de 2024 (certitude 80 % sur les modalités précises selon votre situation). Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la déclaration des revenus Airbnb aux impôts. En cas de revenus partagés ou de structure plus complexe, consultez un expert-comptable.
06Déléguer à une conciergerie quand on est colocataire
Déléguer la gestion de votre annonce Airbnb à une conciergerie est possible en colocation — mais l'accord du bailleur et des colocataires reste un prérequis absolu à obtenir avant tout. La conciergerie prend en charge tout ce qui suit : annonce, pricing dynamique, accueil des voyageurs, ménage hôtelier, linge et reporting mensuel.
Chez Elysior, nous accompagnons les locataires disposant des autorisations nécessaires dans toute l'Île-de-France — à Villejuif, Choisy-le-Roi, Bagneux et dans les communes alentour. Notre commission est de 20 % du revenu brut. Si vous souhaitez un accompagnement pour le classement en meublé de tourisme, la commission est de 20 %.
Conformément à la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970), Elysior conseille et accompagne dans les démarches — vous restez responsable de la déclaration en mairie et des accords préalables avec votre bailleur et vos colocataires. Toutes vos questions peuvent être posées lors de votre estimation gratuite, sans engagement.
07Questions fréquentes
Puis-je mettre ma chambre en colocation sur Airbnb sans accord du bailleur ?
Non. L'article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdit formellement toute sous-location sans accord écrit du bailleur, qu'il s'agisse d'une chambre privée ou du logement entier. Cette règle s'applique quelle que soit la plateforme utilisée. En l'absence d'autorisation écrite, vous vous exposez à une résiliation du bail pour faute.
Les autres colocataires peuvent-ils s'opposer à ma location Airbnb ?
En bail commun, les autres colocataires sont directement affectés par une sous-location des espaces communs et ont un intérêt légitime à être consultés. Leur accord est fortement recommandé pour éviter tout litige. En baux individuels, leur consentement formel n'est pas imposé par la loi pour votre chambre privée, mais reste préférable pour préserver la vie commune (certitude 80 % sur le droit de regard en bail commun).
Y a-t-il une limite de nuits pour un Airbnb en colocation ?
Oui, si le logement est votre résidence principale. L'article L.324-1-1 du Code du tourisme (loi Le Meur n°2024-1039) prévoit une limite de 90 nuits par an dans les communes qui ont délibéré, ainsi qu'une déclaration préalable en mairie. Ces obligations s'appliquent de la même façon à un locataire en colocation qu'à un propriétaire occupant.
Comment déclarer ses revenus Airbnb quand on est colocataire ?
Chaque colocataire hôte déclare ses propres revenus Airbnb, normalement dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC peut s'appliquer selon votre montant annuel de revenus locatifs — les seuils ont été modifiés par la loi Le Meur de 2024 (vérifiez auprès de votre administration fiscale). En cas de revenus partagés entre colocataires, consultez un expert-comptable.
