Beaucoup de locataires s'interrogent : peut-on mettre son appartement sur Airbnb sans risquer son bail ? La réponse est oui — sous réserve de respecter trois conditions cumulatives imposées par la loi. Manquer l'une d'elles expose à la résiliation du bail ou à des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.
01Est-ce légal pour un locataire de louer sur Airbnb ?
Un locataire peut légalement proposer son appartement sur Airbnb, à condition de satisfaire trois exigences cumulatives : obtenir l'accord écrit du propriétaire, respecter un plafond de loyer et effectuer la déclaration en mairie. Sans ces trois verrous, la sous-location constitue une faute pouvant entraîner la résiliation du bail.
La loi distingue le droit de jouissance du locataire — vivre dans le logement — de la faculté de le sous-louer, c'est-à-dire de percevoir un revenu d'un tiers en son absence. Par défaut, la sous-location est interdite sans accord du bailleur.
En Île-de-France, la demande locative courte durée est forte, notamment autour de Villejuif (94800), où la concentration d'établissements de soins et d'entreprises génère un flux de voyageurs professionnels régulier. La solidité juridique du montage prime sur l'opportunité commerciale : les trois conditions détaillées ci-dessous sont non négociables.
02Condition 1 — L'accord écrit du propriétaire (incontournable)
L'accord du bailleur est la condition première, sans laquelle les deux autres n'ont aucune utilité. L'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le formule sans ambiguïté — certitude : 95 % :
« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »
— Art. 8, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 · LEGIARTI000006475076
La loi exige un accord écrit — un accord verbal ne suffit pas et ne serait d'aucun secours en cas de litige. Concrètement, cela prend la forme d'un avenant au bail ou d'un courrier signé du bailleur. Sans cet accord, le propriétaire peut résilier le bail pour faute, quel que soit le montant généré par la location Airbnb.
Elysior peut vous conseiller sur la manière d'aborder cette demande avec votre bailleur (argumentaire, cadre légal, garanties à offrir), mais ne peut pas solliciter l'accord à votre place : c'est une relation directe entre propriétaire et locataire, conformément à la loi Hoguet.
03Condition 2 — Le plafond de loyer et les obligations envers le sous-locataire
Le même article 8 impose un plafond financier : le loyer de sous-location par mètre carré habitable ne peut pas dépasser ce que paie le locataire principal — certitude : 95 % :
« Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. »
— Art. 8 al. 2, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 · LEGIARTI000006475076
En pratique, sur Airbnb, la facturation se fait à la nuit : un T2 de 45 m² loué à 70 €/nuit peut générer sur un mois chargé un revenu brut supérieur au loyer mensuel. La comparaison entre la règle légale (ratio loyer mensuel/m²) et la tarification nocturne n'a pas été tranchée de façon uniforme par les tribunaux — conservez toutes les preuves de l'accord et des montants facturés (certitude d'interprétation : 80 %).
Le locataire doit également remettre au sous-locataire une copie du bail principal et de l'accord écrit du bailleur. À l'expiration du bail principal, le sous-locataire n'a aucun droit au maintien dans les lieux vis-à-vis du propriétaire.
04Condition 3 — La déclaration en mairie et la limite des 120 nuits
Même en tant que locataire, vous êtes soumis à l'obligation de déclaration du meublé de tourisme. L'article L.324-1-1 du Code du tourisme l'impose à toute personne qui propose un logement à la location saisonnière — certitude : 95 % :
« Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme [...] procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement [...] »
— Art. L.324-1-1, Code du tourisme (LEGIARTI000050623378, loi n° 2024-1039, en vigueur depuis le 20 mai 2026)
Cette déclaration génère un numéro d'enregistrement à afficher obligatoirement sur votre annonce Airbnb. Si l'appartement constitue votre résidence principale, la location courte durée est limitée à 120 nuits par an par l'art. L.324-1-1 CT (certitude 95 %) ; certaines communes peuvent abaisser ce seuil à 90 nuits. Les sanctions prévues par la loi sont distinctes selon l'infraction : jusqu'à 10 000 € pour défaut de déclaration, et jusqu'à 15 000 € pour dépassement du plafond de nuits. Pour les détails, consultez : Déclarer son meublé de tourisme en mairie — procédure pas à pas.
Elysior peut accompagner les démarches administratives, mais la déclaration reste personnelle et doit être effectuée par le déclarant lui-même, conformément à la loi Hoguet.
05Et si l'appartement n'est pas votre résidence principale ?
La situation se complique sensiblement si l'appartement loué n'est pas votre résidence principale. Dans ce cas, sa mise en location de courte durée peut constituer un changement d'usage soumis à l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation (LEGIARTI000053546358, certitude 90 %) — applicable dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans plusieurs communes de petite couronne francilienne.
Ce régime exige une autorisation préfectorale et, dans certaines communes, une obligation de compensation (création d'un local d'habitation équivalent). Les règles varient selon la commune : certaines n'imposent pas de compensation pour les personnes physiques sur un seul bien, d'autres l'exigent dès le premier logement. Vérifiez toujours le statut de votre commune avant toute démarche. Notre guide fait le point commune par commune : Faut-il une autorisation Airbnb en petite couronne ?
À Choisy-le-Roi (94600), la délibération EPT 2022-12-13 autorise selon nos recherches la location sans compensation pour les personnes physiques (certitude 85 % — réserve loi Le Meur 2024). D'autres communes de Grand-Orly appliquent des règles différentes : vérifiez toujours au cas par cas avant de vous lancer.
06Ce que la conciergerie peut (et ne peut pas) faire si vous êtes locataire
Si les trois conditions sont en place — accord écrit du bailleur, plafond de loyer respecté, déclaration mairie effectuée — une conciergerie professionnelle peut prendre en gestion votre appartement dans les mêmes conditions que pour un propriétaire.
Elysior s'occupe alors de l'annonce, de la gestion des voyageurs, du ménage hôtelier, du pricing dynamique et du reporting mensuel. La commission est de 20 % du revenu brut ; l'option accompagnement pour le classement en meublé de tourisme est disponible à 20 %.
En revanche, si l'accord du bailleur est absent, la prise en gestion est impossible : Elysior ne peut pas engager sa responsabilité dans une exploitation juridiquement fragile. Elysior conseille et accompagne — mais ne peut pas effectuer les démarches à la place du locataire (loi Hoguet). L'accord de votre propriétaire reste la condition préalable absolue, que vous gériez vous-même ou que vous déléguyiez.
07Questions fréquentes
Mon propriétaire refuse de m'autoriser à sous-louer — ai-je un recours ?
Non. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 réserve au bailleur le droit de refuser la sous-location sans avoir à le justifier. Il n'existe pas de voie judiciaire permettant de contraindre un bailleur à donner son accord. La seule option est une négociation directe : présenter le cadre légal (plafond de loyer, déclaration mairie, limite 120 nuits) peut rassurer un bailleur hésitant sur les risques réels.
Puis-je fixer sur Airbnb un tarif nuit plus élevé que mon loyer mensuel ?
La loi (art. 8 loi 89-462) plafonne le loyer de sous-location au tarif payé par le locataire principal, ramené au mètre carré. En pratique, facturer à la nuit peut générer un revenu mensuel brut supérieur à votre loyer — l'interprétation de cette règle par rapport à la tarification nocturne n'est pas uniformément tranchée par les tribunaux (certitude 80 %). Conservez toutes les preuves (accord écrit, montants facturés) en prévision d'un éventuel litige.
Faut-il déclarer en mairie même pour seulement quelques nuits dans l'année ?
Oui. L'article L.324-1-1 du Code du tourisme (en vigueur depuis le 20 mai 2026) ne prévoit aucun seuil minimal : la déclaration est obligatoire dès la première nuit proposée à des voyageurs de passage. Les sanctions sont distinctes selon l'infraction : jusqu'à 10 000 € pour défaut de déclaration, et jusqu'à 15 000 € pour dépassement du plafond de 120 nuits (résidence principale). Certitude : 95 %.
Une conciergerie peut-elle gérer mon appartement si je suis locataire avec accord bailleur ?
Oui. Si vous disposez de l'accord écrit de votre propriétaire, que le plafond de loyer est respecté et que la déclaration mairie est en règle, Elysior peut prendre en gestion votre logement dans les mêmes conditions que pour un propriétaire. Commission 20 %. Contactez-nous pour une estimation gratuite et sans engagement.
