La résidence secondaire est légalement distincte de la résidence principale, et cette distinction change tout pour Airbnb. La limite de 120 nuits par an ne s'applique pas à votre maison de vacances ou pied-à-terre — mais le régime du changement d'usage et la déclaration meublé de tourisme, eux, s'appliquent pleinement. Ce guide fait le point sur ce que dit la loi en 2026 et ce que vous devez vérifier avant de publier votre annonce.
01Résidence principale et résidence secondaire : une différence fondamentale pour Airbnb
La résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Toute autre propriété — maison de vacances, pied-à-terre, appartement non occupé à titre principal — est une résidence secondaire au sens fiscal et juridique.
Pour Airbnb, cette distinction est décisive. La loi Le Meur (n°2024-1039 du 19 novembre 2024) a modifié l'article L.324-1-1 du Code du tourisme, qui pose le plafond de 120 nuits uniquement pour les résidences principales :
« Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est sa résidence principale [...] ne peut le faire, dans les communes ayant procédé à la délimitation [...], que dans la limite de cent vingt jours par an. »
Art. L.324-1-1 Code du tourisme — LEGIARTI000050623378 — loi n°2024-1039 du 19/11/2024, en vigueur le 20/05/2026 — certitude 95 %
Source : Légifrance — LEGIARTI000050623378
La mention « qui est sa résidence principale » délimite explicitement le champ d'application. Une résidence secondaire n'est pas soumise à ce plafond de 120 nuits : vous pouvez la louer davantage, sous réserve d'avoir accompli les démarches administratives décrites ci-dessous.
L'absence de plafond de nuits ne signifie pas l'absence de contraintes. En pratique, les démarches sont souvent plus lourdes pour une résidence secondaire que pour une résidence principale — à commencer par l'autorisation de changement d'usage. Pour les règles propres à la résidence principale, consultez notre guide dédié : Louer sa résidence principale sur Airbnb.
02Le changement d'usage : l'autorisation incontournable en petite couronne
Le changement d'usage est l'obligation administrative la plus importante pour une résidence secondaire en Airbnb dans les communes concernées. Il s'applique à toute transformation d'un logement d'habitation en hébergement touristique commercialisé.
L'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) précise :
« Dans les communes de plus de deux cent mille habitants et dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. »
Art. L.631-7 CCH — LEGIARTI000053546358 — certitude 95 %
Source : Légifrance — LEGIARTI000053546358
Une résidence secondaire est bien un « local destiné à l'habitation » au sens de ce texte. Son exploitation en meublé de tourisme, destinée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, constitue un changement d'usage soumis à autorisation préalable dans toute la petite couronne (92, 93, 94) et à Paris.
En pratique, deux configurations existent selon les délibérations locales :
- Autorisation temporaire sans compensation : certaines communes accordent l'autorisation sans imposer de mesure compensatoire. C'est le cas à Clichy ou Montrouge, où le régime est plus souple pour un propriétaire individuel.
- Autorisation avec compensation : d'autres communes exigent de transformer un local commercial en logement pour chaque logement mis en location courte durée. Ce régime rend l'opération complexe et coûteuse pour un particulier.
Le régime exact dépend des délibérations propres à chaque commune. La demande d'autorisation de changement d'usage est déposée par le propriétaire lui-même auprès du service urbanisme de la mairie. Elysior vous accompagne pour identifier la procédure et les pièces à fournir, mais cette démarche administrative ne peut être accomplie qu'en votre nom propre.
Pour un tour d'horizon des communes de petite couronne et de leurs règles respectives, consultez notre guide : Autorisation Airbnb en petite couronne (92/93/94).
03La déclaration meublé de tourisme : obligatoire pour toute location, RP ou RS
Indépendamment du changement d'usage, toute mise en location d'un meublé de tourisme — qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire — requiert une déclaration préalable en mairie. C'est la première formalité à accomplir, avant même de publier votre annonce.
« Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national opéré par l'organisme public unique mentionné au premier alinéa du II de l'article L. 324-2-1. »
Art. L.324-1-1 Code du tourisme — LEGIARTI000050623378 — loi n°2024-1039, en vigueur le 20/05/2026 — certitude 95 %
Source : Légifrance — LEGIARTI000050623378
Cette déclaration se fait via le formulaire disponible sur service-public.fr ou, dans les communes équipées, via un téléservice municipal. Elle vous fournit un numéro de déclaration qui doit figurer sur votre annonce Airbnb.
La loi Le Meur a par ailleurs instauré un numéro d'enregistrement spécifique dans les communes qui l'adoptent par délibération :
« Dans les communes ayant mis en place un régime d'enregistrement [...], toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme est tenue d'obtenir un numéro d'enregistrement auprès du maire [...] »
Art. L.324-2-2 Code du tourisme — LEGIARTI000050614567 — certitude 90 %
Source : Légifrance — LEGIARTI000050614567
Plusieurs communes d'Île-de-France ont adopté ou sont en cours d'adoption de ce dispositif. Vérifiez auprès de votre mairie si votre commune exige un numéro d'enregistrement avant toute mise en ligne. Pour le détail de la procédure, consultez notre guide : Déclarer son meublé de tourisme en mairie.
04Les règles varient selon la commune : trois situations possibles
Pour une résidence secondaire en Île-de-France, trois situations se présentent selon la commune :
- Communes des 92, 93, 94 et Paris : soumises à L.631-7 CCH. Autorisation de changement d'usage obligatoire, avec ou sans compensation selon les délibérations locales. Déclaration meublé de tourisme obligatoire, plus numéro d'enregistrement si délibération adoptée.
- Communes de plus de 200 000 habitants hors petite couronne : également soumises à L.631-7 CCH. Même logique, à vérifier commune par commune.
- Autres communes : pas d'autorisation de changement d'usage au niveau national, mais déclaration meublé de tourisme obligatoire, et éventuellement un numéro d'enregistrement si la commune a délibéré.
La loi Le Meur a ouvert la possibilité, pour les communes ayant adopté un régime d'enregistrement, de plafonner le nombre de nuits de location des meublés de tourisme — y compris les résidences secondaires dans certains cas. La certitude sur ce point est de l'ordre de 85 % : les délibérations communales sont en cours d'évolution et les modalités varient. Vérifiez directement auprès de la mairie de votre commune.
Pour les communes de petite couronne où Elysior intervient — notamment Villejuif, Choisy-le-Roi, Clichy et Montrouge — le statut de chaque commune est documenté dans notre guide spécifique sur l'autorisation en 92/93/94.
05Ce que ça change concrètement pour votre projet Airbnb
Louer une résidence secondaire sur Airbnb implique de vérifier trois points dans l'ordre :
- L'autorisation de changement d'usage (si votre bien est dans une commune des 92/93/94 ou une grande ville) : à demander avant de publier votre annonce, auprès du service urbanisme de la mairie. Les délais varient selon les communes — plusieurs semaines à titre indicatif, selon les communes. C'est vous, propriétaire, qui déposez le dossier.
- La déclaration meublé de tourisme : obligatoire dans tous les cas. Elle formalise votre statut d'hôte et génère votre numéro de déclaration.
- Le numéro d'enregistrement : si votre commune l'a adopté, il doit figurer sur votre annonce Airbnb. À vérifier auprès de votre mairie.
Une fois ces démarches accomplies, votre résidence secondaire peut être louée sans limite de nuits imposée par la loi nationale — dans le respect des règles propres à votre commune.
Sur le plan opérationnel, une résidence secondaire est souvent plus complexe à gérer qu'une résidence principale : le propriétaire n'est pas sur place pour accueillir les voyageurs, superviser le ménage ou gérer les urgences. Une organisation rigoureuse — ou une conciergerie — est indispensable pour assurer la continuité du service entre les séjours.
06Déléguer la gestion de votre résidence secondaire à une conciergerie
La résidence secondaire est le cas d'usage idéal pour une conciergerie Airbnb : le propriétaire vit ailleurs, parfois loin, et ne peut pas assurer lui-même l'accueil, le ménage et la gestion des incidents entre les séjours. La délégation complète est la seule organisation pérenne.
Elysior gère les résidences secondaires de propriétaires en Île-de-France : Villejuif, Choisy-le-Roi, Clichy, Montrouge et les communes environnantes. Notre périmètre couvre la mise en ligne de l'annonce, l'accueil autonome, le ménage hôtelier, la communication voyageurs et le reporting mensuel — sans que vous ayez à vous déplacer.
Commission de 20 % du revenu brut. Option à 20 % si vous souhaitez un accompagnement pour le classement meublé de tourisme de votre bien (avantages fiscaux micro-BIC).
Pour estimer ce que peut générer votre résidence secondaire en location courte durée et vérifier la faisabilité réglementaire dans votre commune, demandez une estimation gratuite. L'échange reste sans engagement.
07Questions fréquentes
Faut-il une autorisation pour louer ma résidence secondaire sur Airbnb en petite couronne ?
Oui. Dans toutes les communes des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation soumet le changement d'usage des locaux d'habitation à autorisation préalable (certitude 95 %). La résidence secondaire proposée en meublé de tourisme constitue un tel changement d'usage. Selon votre commune, cette autorisation peut être temporaire sans compensation, ou assortie d'une mesure compensatoire. La déclaration meublé de tourisme en mairie reste obligatoire en complément de cette autorisation.
Y a-t-il une limite de nuits pour louer une résidence secondaire sur Airbnb ?
Le plafond de 120 nuits par an prévu par l'article L.324-1-1 du Code du tourisme s'applique uniquement à la résidence principale. Une résidence secondaire peut donc être louée au-delà de ce seuil — à condition d'avoir accompli les démarches requises (changement d'usage si applicable, déclaration mairie, numéro d'enregistrement le cas échéant). Certaines communes peuvent néanmoins avoir adopté leur propre plafond par délibération ; vérifiez auprès de votre mairie.
Quelle est la différence entre la déclaration meublé de tourisme et l'autorisation de changement d'usage ?
Ce sont deux démarches distinctes. La déclaration meublé de tourisme (art. L.324-1-1 CT) est une formalité déclarative obligatoire pour toute location courte durée, résidence principale ou secondaire — elle fournit un numéro de déclaration. L'autorisation de changement d'usage (art. L.631-7 CCH) est une autorisation administrative qui s'applique spécifiquement aux communes des 92/93/94 et aux grandes villes de plus de 200 000 habitants ; elle peut être assortie d'une compensation selon les délibérations locales. La déclaration ne remplace pas l'autorisation de changement d'usage : les deux sont nécessaires dans les communes concernées.
Elysior peut-il gérer une résidence secondaire que je n'occupe pas en permanence ?
C'est précisément le profil que nous accompagnons. Une résidence secondaire sans présence du propriétaire demande une organisation sans faille : check-in autonome, ménage entre chaque séjour, prestataires disponibles sur place, gestion des urgences. Elysior prend en charge l'ensemble de ces étapes — commission de 20 %. Demandez une estimation gratuite pour connaître le potentiel de votre bien et vérifier la faisabilité réglementaire dans votre commune.
