Vous avez tapé « règle des 180 jours pour Airbnb » : sachez d'abord que ce chiffre n'est pas la règle française. En France, un logement loué en meublé de tourisme et déclaré comme résidence principale ne peut pas être loué au-delà de 120 jours par an. Certaines communes peuvent descendre ce plafond à 90 jours. Les 180 jours renvoient à des réglementations étrangères, pas au Code du tourisme. Voici, sources officielles à l'appui, ce qui s'applique vraiment à votre logement.
01D'où vient la « règle des 180 jours » ?
La recherche « règle des 180 jours pour Airbnb » revient souvent, mais elle mélange plusieurs régimes. Le chiffre de 180 jours circule à propos de marchés étrangers et de forums internationaux ; il ne figure nulle part dans la loi française. En France, le texte de référence est le Code du tourisme, et il parle d'un autre plafond.
Partir du bon nombre change tout. Si vous raisonnez sur 180 jours, vous risquez de dépasser une limite que vous pensiez bien plus haute qu'elle ne l'est — et de vous exposer à une sanction. Reprenons donc les règles réelles, une par une.
02La vraie limite : 120 jours pour une résidence principale
La seule limite de durée fixée par la loi concerne les résidences principales. Elle est de 120 jours par an, pas de 180. Le Code du tourisme est explicite :
« Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. »
Source : Code du tourisme, article L. 324-1-1, IV (Légifrance)
Et ce plafond peut descendre plus bas : votre commune a le droit de le réduire.
« La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours. »
Source : Code du tourisme, article L. 324-1-1, IV (Légifrance)
Selon l'endroit, la limite réelle est donc de 120 jours ou de 90 jours — jamais 180. Que votre logement soit à Montrouge, Clamart ou Vanves, vérifiez la délibération en vigueur dans la commune avant de remplir votre calendrier.
03Qui est vraiment concerné par ce plafond
Point crucial : ce plafond ne vise que la résidence principale, c'est-à-dire le logement que vous occupez la majeure partie de l'année et que vous louez pendant vos absences. Dans ce cas, vous êtes tenu par la limite de jours, mais vous échappez à une lourde formalité :
« Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. »
Source : Code de la construction et de l'habitation, article L. 631-7-1 A (Légifrance)
En revanche, si le bien n'est pas votre résidence principale (résidence secondaire, logement dédié à l'investissement), la limite des 120 jours ne s'applique pas — mais, dans de nombreuses communes, louer en meublé de tourisme devient alors un changement d'usage :
« Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article. »
Source : Code de la construction et de l'habitation, article L. 631-7 (Légifrance)
Dans ce cas, c'est une autorisation préalable qu'il faut obtenir, pas un simple décompte de jours.
04La déclaration est obligatoire depuis le 20 mai 2026
Avant même de compter vos jours, une étape s'impose. Depuis le 20 mai 2026, toute mise en location d'un meublé de tourisme suppose une déclaration enregistrée sur un téléservice national. Ce n'est plus une démarche que l'on effectue au guichet de la mairie :
« Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national opéré par l'organisme public unique mentionné au premier alinéa du II de l'article L. 324-2-1. »
Source : Code du tourisme, article L. 324-1-1, III (Légifrance)
À réception, le téléservice renvoie un numéro de déclaration, à faire figurer sur votre annonce. La mairie, elle, reçoit les données et peut contrôler. C'est vous, propriétaire, qui déclarez : Elysior vous conseille et vous accompagne dans la marche à suivre, mais ne se substitue jamais à vous pour cette formalité.
05Ce que vous risquez en cas d'écart
Ignorer ces règles coûte cher. Deux amendes distinctes existent, et elles ne se confondent pas.
« Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 10 000 €. »
Source : Code du tourisme, article L. 324-1-1, V (Légifrance)
« Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 €. »
Source : Code du tourisme, article L. 324-1-1, V (Légifrance)
En clair : ne pas déclarer expose jusqu'à 10 000 €, dépasser les 120 jours jusqu'à 15 000 €. Un calendrier mal tenu peut donc effacer une bonne partie des revenus d'une année.
06Comment tenir le compte sans y passer vos soirées
La difficulté n'est pas de comprendre la règle, c'est de la respecter toute l'année sans se tromper. Quelques réflexes simples suffisent :
- Concentrez vos réservations sur une seule plateforme : un calendrier unique se surveille plus facilement qu'un décompte éclaté entre plusieurs sites.
- Bloquez d'avance les dates au-delà de votre plafond, plutôt que de compter après coup.
- Gardez une trace écrite de chaque nuitée louée, pour prouver que vous êtes dans les clous en cas de contrôle.
C'est exactement le travail qu'une conciergerie prend en charge : suivi du calendrier, réglage des prix, accueil, ménage, maintenance — tout en vous laissant maître des déclarations qui vous incombent. Elysior se rémunère uniquement à la commission de 20 % sur les revenus générés — aucun frais fixe.
07Questions fréquentes
La règle des 180 jours pour Airbnb existe-t-elle en France ?
Non. Aucun texte français ne fixe de limite à 180 jours. Le Code du tourisme plafonne la location d'une résidence principale en meublé de tourisme à 120 jours par an, un seuil que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours sur délibération. Les 180 jours renvoient à des réglementations étrangères, souvent confondues avec le droit français. Pour votre logement, la seule référence utile est le plafond de 120 jours.
Qui est concerné par la limite de 120 jours ?
Uniquement les résidences principales, c'est-à-dire le logement que vous occupez la majeure partie de l'année et que vous louez pendant vos absences. Une résidence secondaire ou un bien dédié à l'investissement n'est pas plafonné à 120 jours, mais il relève souvent d'une autorisation de changement d'usage délivrée par la commune. Le régime dépend donc d'abord de la nature de votre logement.
Faut-il déclarer son meublé de tourisme en mairie ?
Depuis le 20 mai 2026, la déclaration d'un meublé de tourisme se fait sur un téléservice national, et non plus au guichet de la mairie. Vous recevez un numéro de déclaration à afficher sur votre annonce. La mairie reçoit ensuite les données et peut contrôler. C'est au propriétaire d'effectuer cette démarche : une conciergerie peut l'accompagner, pas la faire à sa place.
Que risque-t-on en dépassant les 120 jours ?
Le dépassement du plafond de location d'une résidence principale expose à une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 €. S'y ajoute, en cas d'absence de déclaration, une amende administrative pouvant aller jusqu'à 10 000 €. Ces deux sanctions sont indépendantes : un même propriétaire peut cumuler les deux s'il n'a ni déclaré son logement ni respecté la limite de jours.
