Un forfait de 30 % sur vos recettes brutes, c'est confortable sur le papier — mais souvent insuffisant dès que votre bien est chargé : emprunt en cours, travaux récents, mobilier à renouveler. Le régime réel d'imposition en LMNP permet de déduire chaque charge réellement engagée. Sa logique est simple, ses règles le sont moins : amortissements plafonnés, déficits non imputables sur le revenu global, comptabilité formelle obligatoire. Ce guide vous donne les bases légales vérifiées et les mécanismes concrets — pour comprendre ce que vous pouvez déduire, et ce qu'il vaut mieux vérifier avec un comptable.
01Micro-BIC ou régime réel : quand le réel devient plus intéressant ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes brutes — simple, mais peu avantageux dès que vos charges réelles dépassent ce seuil. Le régime réel d'imposition permet de déduire chaque charge effectivement supportée : emprunt, amortissement du bien, frais de gestion, assurance, taxe foncière, copropriété.
Source : L'article 50-0 du CGI (LEGIARTI000054373853), dans sa version issue de la loi Le Meur n° 2024-1039, fixe le seuil du micro-BIC à 15 000 € de recettes pour les meublés de tourisme, avec un abattement de 30 %. Au-dessus de ce seuil, le régime réel s'applique automatiquement. En dessous, l'hôte peut opter pour le réel — l'option est valable deux ans et se reconduit tacitement. Certitude : 90 %.
Le réel devient généralement plus intéressant dans trois situations :
- Vous avez contracté un emprunt pour acquérir ou rénover le bien : les intérêts sont déductibles au réel.
- Votre bien a une valeur d'achat significative : l'amortissement annuel représente une déduction sans décaissement.
- Vous avez réalisé ou prévoyez des travaux importants déductibles en charges.
Une analyse chiffrée par un comptable spécialisé LMNP reste recommandée avant tout choix : le micro-BIC est plus simple à gérer, le réel plus puissant fiscalement mais plus exigeant en tenue de comptabilité.
02Les charges déductibles en LMNP réel : la liste complète
En régime réel, vous déduisez l'ensemble de vos charges effectivement engagées pour exploiter le bien. La formulation de l'article 39 du CGI est volontairement large.
Extrait art. 39 1°-1 du CGI (LEGIARTI000053542680) : « Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, notamment les frais généraux de toute nature, les dépenses de personnel et de main-d'œuvre, le loyer des immeubles dont l'entreprise est locataire. » Certitude : 90 %.
Les principales charges déductibles pour un Airbnb au régime réel :
- Intérêts d'emprunt (art. 39 1°-3°) : si vous avez contracté un crédit pour acquérir ou améliorer le bien, les intérêts sont déductibles.
- Charges de copropriété : les charges courantes d'entretien et de gardiennage. Les provisions pour travaux ne sont déductibles qu'à leur réalisation effective.
- Taxe foncière : intégralement déductible.
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) : prime annuelle déductible.
- Frais de conciergerie : la commission versée à votre conciergerie est une charge d'exploitation déductible au même titre que tout frais de gestion.
- Commissions des plateformes : les frais prélevés par Airbnb ou d'autres plateformes sont déductibles.
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : les loueurs en meublé y sont assujettis ; la cotisation est déductible.
- Honoraires comptables : déductibles, avec une possible réduction d'impôt pour les adhérents à un Centre de Gestion Agréé (CGA).
- Consommables et petit matériel : linge, produits d'accueil, articles ménagers, matériel de faible valeur unitaire.
- Amortissements : voir la section suivante.
03L'amortissement : comment valoriser la dépréciation de votre bien ?
L'amortissement représente la perte de valeur progressive d'un actif dans le temps. Pour un Airbnb au régime réel, c'est souvent la charge déductible la plus importante — et la seule qui ne nécessite aucun décaissement supplémentaire au-delà du prix d'achat initial.
Extrait art. 39 1°-2° du CGI (LEGIARTI000053542680) : « Les amortissements réellement effectués par l'entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d'après les usages de chaque nature d'industrie. » Le terrain n'est jamais amortissable (art. 38 sexies de l'annexe III au CGI). Certitude : 90 %.
Pour un appartement loué sur Airbnb, on distingue généralement plusieurs composants amortissables :
- Structure et gros œuvre : amortis sur 40 à 50 ans (environ 2 à 2,5 % par an), hors valeur du terrain.
- Façade et toiture : 20 à 30 ans.
- Installations électriques et plomberie : 15 à 20 ans.
- Agencements intérieurs (menuiseries, sols, peintures) : 10 à 15 ans.
- Mobilier et équipements (canapé, lit, électroménager) : 5 à 10 ans.
La valeur du terrain doit être soustraite du prix d'acquisition avant de calculer les amortissements. En Île-de-France, cette quote-part peut représenter 15 à 30 % de la valeur totale selon la commune et le bien. Un expert-comptable spécialisé LMNP peut établir un plan d'amortissement par composants conforme aux usages professionnels.
04Le plafonnement des amortissements : la règle clé de l'article 39 C CGI
Le régime réel LMNP ne permet pas d'amortir sans limite : l'article 39 C du CGI plafonne les amortissements déductibles sur un exercice pour les personnes physiques donnant un bien en location. Ce mécanisme est souvent méconnu, mais il est déterminant pour comprendre la fiscalité LMNP dans la durée.
Extrait art. 39 C du CGI (LEGIARTI000029355753) : « L'amortissement est limité au montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens. » Les amortissements non déductibles sont reportables aux exercices suivants selon les mêmes conditions. Certitude : 85 %.
Exemple concret pour un logement Airbnb :
- Recettes brutes annuelles : 12 000 €.
- Autres charges déductibles (intérêts, copropriété, assurance, taxe foncière, frais de gestion) : 7 000 €.
- Amortissement théorique annuel calculé : 5 000 €.
- Plafond art. 39 C : 12 000 − 7 000 = 5 000 € → amortissement entièrement déductible cette année.
Si vos autres charges dépassaient les loyers (par exemple lors d'une année avec des travaux importants), la déduction d'amortissement serait nulle cette année — mais l'excédent n'est pas perdu. Il est reporté sans limite de durée aux exercices suivants et réduit votre résultat imposable lorsque vos recettes reprennent. C'est ce mécanisme de report qui rend le LMNP réel efficace sur plusieurs années.
05Les déficits en LMNP non professionnel : règles d'imputation
En LMNP non professionnel, si vos charges dépassent vos recettes, vous dégagez un déficit fiscal. Ce déficit ne s'impute pas sur votre revenu global (salaires, pensions...) — c'est la différence fondamentale avec le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Extrait art. 156 I 1° bis du CGI (LEGIARTI000051765216) : « Des déficits provenant, directement ou indirectement, des activités relevant des bénéfices industriels ou commerciaux lorsque ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l'un des membres du foyer fiscal à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité. […] Les déficits non déductibles pour ces motifs peuvent cependant être imputés sur les bénéfices tirés d'activités de même nature exercées dans les mêmes conditions, durant la même année ou les six années suivantes. » Certitude : 85 %.
Le statut LMP (professionnel) implique deux conditions cumulatives : recettes de location meublée supérieures à 23 000 € par an et ces recettes représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. En dehors de ce cas, vous êtes LMNP non professionnel.
En pratique : si votre Airbnb génère des déficits les premières années (fort amortissement, travaux), ces déficits s'accumulent et réduisent vos bénéfices imposables futurs — dans la limite de six années selon les règles actuelles (art. 156 I 1° bis CGI). Passé ce délai, les déficits non imputés sont définitivement perdus. Les règles fiscales peuvent évoluer : pour évaluer l'impact dans votre situation, un conseiller fiscal spécialisé en location meublée reste le bon interlocuteur.
06Conciergerie et régime réel : ce que la délégation change pour votre fiscalité
Confier votre logement à une conciergerie a un double effet en régime réel : la commission est une charge déductible, et la gestion optimisée — pricing dynamique, occupation maximale — améliore vos recettes brutes, ce qui élargit l'assiette sur laquelle vous pouvez déduire vos amortissements.
Elysior prend en charge l'intégralité de l'opérationnel (annonce, voyageurs, ménage, incidents) et peut vous orienter vers un expert-comptable spécialisé en LMNP pour la tenue de votre comptabilité. Conformément à la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970), Elysior vous accompagne dans vos démarches et vous conseille — sans se substituer à un conseiller juridique ou fiscal pour les décisions qui vous appartiennent personnellement.
Des propriétaires à Villejuif, Choisy-le-Roi et dans plusieurs communes d'Île-de-France font déjà confiance à Elysior pour la gestion complète de leur bien. Pour aller plus loin sur la fiscalité, consultez notre guide déclarer ses revenus Airbnb aux impôts et notre page sur le calcul du rendement net. Commission 20 %.
07Questions fréquentes
Quelles charges peut-on déduire en LMNP au réel ?
En LMNP au régime réel, vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de conciergerie et de gestion, commissions des plateformes (Airbnb, Booking), CFE, honoraires comptables, consommables et amortissements du bien et du mobilier. La base légale est l'article 39 1° du CGI (LEGIARTI000053542680), qui vise toutes les charges de toute nature liées à l'exploitation du bien — certitude : 90 %. Pour une liste exhaustive adaptée à votre situation, un comptable spécialisé LMNP reste recommandé.
Peut-on amortir la valeur de son appartement loué sur Airbnb ?
Oui, mais uniquement la partie constructions — le terrain n'est pas amortissable (art. 38 sexies annexe III CGI). L'amortissement s'effectue par composants (structure, toiture, installation électrique, mobilier...) sur des durées allant de 5 à 50 ans selon la nature de chaque composant. Le montant annuellement déductible est plafonné par l'article 39 C CGI (LEGIARTI000029355753) au montant des loyers perçus diminué des autres charges. L'excédent non déductible est reporté sans limite aux exercices suivants — certitude : 85 %.
Que se passe-t-il si je génère un déficit en LMNP au réel ?
En LMNP non professionnel, le déficit ne peut pas s'imputer sur votre revenu global. Il est reportable sur les bénéfices de même nature des six années suivantes (art. 156 I 1° bis CGI, LEGIARTI000051765216 — extrait verbatim : « les déficits non déductibles peuvent être imputés sur les bénéfices tirés d'activités de même nature […] durant la même année ou les six années suivantes » — certitude : 85 %). Si votre activité bascule en LMP (recettes supérieures à 23 000 € ET supérieures à 50 % des revenus professionnels du foyer), les règles changent significativement — consultez un conseiller fiscal pour évaluer votre situation personnelle.
Faut-il obligatoirement un comptable pour le régime réel LMNP ?
Le régime réel implique une tenue de comptabilité conforme et le dépôt d'une liasse fiscale (formulaire 2031). En pratique, l'assistance d'un expert-comptable ou l'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) est fortement recommandée : le CGA donne accès à une réduction d'impôt sur les frais de comptabilité. Ce n'est pas une obligation légale formelle, mais les erreurs en comptabilité LMNP sont fréquentes et peuvent coûter cher lors d'un contrôle fiscal. Elysior peut vous orienter vers des comptables spécialisés en location meublée.